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Investissement Financement
Résidence principale ou secondaire, achat plaisir ou raisonné, l’immobilier reste un placement avec un coût d’investissement, des charges annuelles et une valeur future de revente qui feront partie des critères d’appréciation de l’opération. Le littoral français, Méditerranée et arc Atlantique en particulier, va connaître dans les 30 années à venir de profondes transformations du fait de l’attrait qu’il exerce sur la génération du baby boom et sur les européens du Nord. Il faudra en même temps changer nos comportements et consommer moins d’énergie, préserver l’eau et réduire les pollutions humaines (ce qu’une maison passive fait au mieux).
Investir plus pour réduire les charges, pour plus de confort et une valeur de revente meilleure : Les surinvestissements peuvent être le principal frein au développement de ces logements alors que sur la durée de vie ils peuvent être remboursés plusieurs fois. Si vous achetez un logement 360 k€ qui vous coûte 3 k€ par an (consommation énergie + eau) pour une occupation annuelle pendant sa vie (50ans) et que je vous propose un logement "passif à énergie positive"de même surface pour 400 k€ qui vous coûte 1,3 k€ par an, coût certifié par un bureau d'étude indépendant, pendant une durée de vie nécessairement allongée ; comment justifier 40 k€ de surinvestissement avec 2,1 k€ d'économies/an ? En calcul simplifié, après 50 ans à 2,1 k€/an d'économies - le surinvestissement (50x2,1 - 40 = 65 k€), vous gagnez 65 k€ (ROI brut 19 ans) En considérant une augmentation du prix de l'énergie (hors abonnement) de 3,55%/an (soit 20 ans pour rattraper le prix moyen européen!) et du prix de l'eau de 2%, en plus de l'inflation, votre économie annuelle de 2,1 k € de la première année se montera à 9,8 k€ 50 ans après. Votre gain sera de 210 k€ (ROI de 14,2 ans) .
Si le logement est occupé 4 mois/12 en moyenne (résidence secondaire), le coût annuel conventionnel (énergie+eau) sera de l'ordre de 1,3 k€ par an et pour le logement passif de0,4 k€/an. Avec les mêmes hypothèses d'augmentation des prix de l'énergie et de l'eau que ci-dessus, l'économie est de 62 k€ au bout de 50 ans (ROI de 29 ans)
L'augmentation de la durée de vie, des coûts d'entretien réduits, un confort meilleur, la réduction des émissions carbonnées, ... ne sont pas chiffrés ici.
En ajoutant les coûts d’entretien et les taxes, les dépenses annuelles cumulées sur 50 ans de vie d’un bâtiment représentaient souvent plus de deux fois la valeur de l’investissement. Tandis qu’avec un logement passif et producteur d’électricité renouvelable, ces dépenses annuelles cumulées resteront inférieures à l’investissement initial. Les coûts d’entretien seront également plus faibles (dégradation moindre des bâtiments passifs).La valeur future de revente sera obligatoirement meilleure puisque le bâtiment passif sera plus proche des réglementations futures, moins onéreux à remettre en état, moins consommateur d’énergie et même producteur d’énergie après la concession. Pour vos descendants, après 50 années d’exploitation, le surinvestissement de départ de 11% aura été le meilleur des placements et aura réduit de 98% les émissions de gaz à effet de serre.
Comment financer ce surinvestissement…
Le grenelle de l'environnement de l'automne 2007 promet : "- des outils bancaires et financiers adaptés pour mieux prendre en compte les économies réalisées sur laconsommation d’énergie et accompagner les ménages et les entreprises, notamment des prêts bonifiés et fonds de garantie" En plus d'un prêt principal pour le logement basé sur la capacité de remboursement de l'emprunteur (en gros un tiers des revenus), un prêt secondaire "développement durable" pour le surinvestissement basé sur l'économie (certifiée par le bureau d'étude) permet d'assurer le financement. Sollicitez votre banque qui gère des milliers ou des millions de LDD (ancien Codevi rebaptisé Livret de Développement Durable) dont la vocation est de financer : · l es chaudières performantes (basse température ou condensation) · les matériaux d’isolation thermique (parois opaques et vitrées, volets isolants, calorifugeage) · les appareils de régulation de température · les équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable (solaire, éolien, hydraulique, bois et biomasse, pompe à chaleur) Ces travaux sont par ailleurs éligibles au crédit d’impôt.
Utilisez également les prêts PASS-TRAVAUX pour les salariés des entreprises cotisant au 1% logement.
…et les dépenses annuelles. Sans négliger la possibilité de location saisonnière. La valeur locative de Mapabio en saison haute est proche de 1500€/sem. Il suffit donc de 6 semaines de location (en saison haute) par an pour couvrir toutes les dépenses annuelles.
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Les graphes ci-dessus cumulent 50 années d’exploitation |
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